fbpx

Кінцевий термін “прощання з ЖЕКами” досі не визначено

1 травня минулого року набрав чинності Закон України “Про житлово-комунальне господарство”, який позбавляє житлово-експлуатаційні контори (ЖЕКи) відповідальності за стан будинкового майна, труб, тепломереж тощо. Тобто згідно цієї реформи житлово-комунального господарства ЖЕКи залишаються відповідальними лише за постачання послуг та його якість, а відповідальність за все інше лягає на самих мешканців будинків. Визначитись із формою управління мешканці багатоквартирних будинків мали до 1 травня цього року, але в зв’язку з карантином, запровадженим в Україні через пандемію коронавірусної хвороби, кінцевий термін “прощання з ЖЕКами” продовжено ще на п’ять місяців після закінчення карантину. Отже, реформа ЖКГ триватиме невизначений час, але це не звільняє мешканців багатоквартирних будинків від необхідності визначитись із формою управління.

Які форми управління багатоквартирним будинком наявні в Україні?

Наразі існує три основні форми:

  • Самостійне управління будинком співвласниками. Така форма не передбачає ані обрання управителя, ані створення ОСББ. Для великих будинків у великих містах цей варіант не підходить, але він є оптимальним для регіонів та будинків з невеликою кількістю (до 10) квартир. За такої кількості співвласники можуть своїми силами утримувати будинки та прибудинкові території в належному стані.
  • Управління будинком управителем. Ця форма передбачає укладення договору з управителем терміном на один рік. При цьому за законом цей договір автоматично продовжується на наступний однорічний термін, якщо за місяць до завершення діючої угоди жодна сторона не повідомила в письмовій формі про намір розірвати договір.
  • Створення Об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ). На сьогоднішній день ця форма управління багатоквартирними будинками є найефективнішою. 

Розглянемо детальніше питання про обрання управителя та створення ОСББ.

Управитель: хто може ним стати, його права та обов’язки

Якщо на проведених у встановленому законом порядку зборах співвласники багатоквартирних будинків вирішують призначити управителя (рішення вважається прийнятим, якщо сумарна площа приватного та спільного майна тих, що проголосували за це рішення, перевищує половину площі всього будинку), існує два варіанти. Перший – співвласники будинку надають запит у виконавчий орган місцевої ради з проханням надати управителя протягом трьох місяців. Другий – управитель обирається на конкурсній основі.

Задача управителя – забезпечення належних умов проживання, утримання нежитлових приміщень та прибудинкових територій, ремонт та обслуговування спільного майна, задоволення господарсько-побутових потреб. Управителем будинку може бути або фізична особа-підприємець, яка має відповідну освіту та коди видів економічної діяльності, (КВЕДи) або юридична особа, яка має відповідні КВЕДи. 

До компетенції управителя входять: укладення угод на постачання послуг (з ЖЕКом або іншим постачальником), регулювання цін на послуги, утримання будинку та прибудинкових територій в належному стані. Управитель не має права здавати спільне майно в оренду або накопичувати кошти на поточний або капітальний ремонт, якщо це не зафіксовано в угоді. 

Якщо управитель має намір відмовитись від управління будинком, або ж якщо співвласники мають намір змінити управителя чи форму управління – сторона, що бажає розірвати договір, має повідомити про це іншу сторону письмово, але не пізніше, ніж за місяць до завершення однорічного терміну дії договору. Після того, як термін дії угоди спливає, співвласники будинку можуть обрати нового управителя або ж прийняти рішення про створення ОСББ чи найм відповідної управлінської компанії.

Створення ОСББ

ОСББ наразі є найефективнішою формою управління будинками. Законом ОСББ визначається як “юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього спільного майна та управління, утримання і використання спільного майна. Порядок створення, реєстрації, реорганізації, діяльності і ліквідації ОСББ регулюється Законом України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку””.

Для створення ОСББ співвласники будинків мають зробити декілька кроків, передбачених чинним законодавством. Зокрема, створити ініціативну групу, провести опитування серед потенційних членів об’єднання. Якщо за результатами опитування більшість не проти створення об’єднання, ініціативна група має провести установчі збори, про дату та місце яких повідомляє письмово не пізніше, ніж за 14 днів. Рішення про створення ОСББ приймається шляхом голосування і вважається прийнятим, якщо “за” проголосувало більше 50% мешканців.

Всі кроки супроводжуються документацією, визначеною законом.

Після прийняття рішення уповноважена особа, обрана для цієї мети на установчих зборах, подає до виконавчого органу заяву на реєстрацію ОСББ, до якої додається Статут та протокол установчих зборів.

Після створення ОСББ мешканці будинків, що входять до об’єднання, мають право обирати та переобирати членів правління, скликати збори тощо. Головою ОСББ може стати фізична особа, яка має відповідну освіту у сфері ЖКГ, і яка готова взяти на себе відповідальність за утримання будинків, нежитлових приміщень та прибудинкових територій, що належать до ОСББ. Голова може виконувати свої функції або на громадських засадах (безоплатно), або за гонорар, розмір якого визначається на установчих зборах.

Якщо не обрана жодна з форм управління?

Якщо до завершення терміну реформи ЖКГ співвласники будинку не зможуть визначитись з формою управління, виконавчий орган має повноваження призначити управителя, і в такому разі співвласники будинку не зможуть впливати на ціноутворення на надання послуг до обрання нового управителя або форми управління. Як було зазначено на самому початку статті, точна дата завершення реформи ЖКГ ще не визначена і залежить від дати офіційного закінчення карантину в Україні. І доки карантинні обмеження тривають, у співвласників багатоквартирних будинків є можливість без поспіху визначитись із тим, хто та як управлятиме їхніми будинками.

Автор: Горбенко А.С.

COVID-19 Live