Забудовники поступово відновлюють будівництво, але покупці не поспішають інвестувати свої кошти в «цеглу та бетон». Чи варто під час війни вкладати кошти в нерухомість? Якщо так, то в яку?
Дефіцит житла в Україні, що склався через війну, становить не менше 50 млн кв. м, оцінює президент Конфедерації будівельників України Лев Парцхаладзе. На відбудову потрібно 5–6 років.
Чи є через це попит на нерухомість? «На початку вересня було лише 7–10% від довоєнного рівня», – каже співзасновник та керівний партнер компанії INSPI Development Володимир Семенцов.
У регіонах, де не ведуться бойові дії, забудовники намагаються відновлювати будівництво. У першу чергу завершують уже розпочаті житлові комплекси, щоб виконати зобов’язання перед покупцями-інвесторами. Тоді як плани з будівництва нових ЖК переважно згортаються.
Активні роботи у вересні велись на двох третинах київських будівельних майданчиків, порахувала компанія ЛУН. У реальності ж ситуація гірша: активно будується лише один із трьох обʼєктів, зазначає на умовах анонімності співрозмовник із київської будівельної компанії. «Всім бракує коштів», – констатує він.
Чи варто інвестувати в нерухомість, враховуючи всі ризики?
Новобудови без покупців
Потенційні недобудови – суттєва проблема. «Купувати нерухомість у забудовника тепер – фактично кредитувати його», – каже заступник голови ради Професійної асоціації учасників ринків капіталу та деривативів (ПАРД) Олександр Куликов.
Кількість інвестиційних угод на первинному ринку житла на кінець 2021 року становила близько 50–55% від їх загальної кількості, оцінює Семенцов з INSPI Development. Приблизно третина покупців вкладали кошти в придбання двох і більше квартир з метою подальшого продажу. Зараз ця категорія фактично зникла.
У грудні 2021 року ціни на нерухомість в Україні досягли семирічного максимуму. За рік середня ціна квадратного метра в новобудовах Києва зросла більш ніж на 25% у гривні (з 27 700 до 34 700) і на 32% у доларах (з $980 до $1290 за кв. м). А попит на нерухомість у мегаполісах перевищував пропозицію.
До війни інвестиції в «котлован» за 3–4 роки приносили дохідність у 30–50%, або 7–10% на рік, вказує засновник First Kyiv Investment Club Іван Компан. «Зараз така дохідність не покриває нинішні ризики», – вважає він.
Відсутність коштів змушує забудовників «працювати» з цінами. З одного боку, на них впливає девальвація гривні та подорожчання будматеріалів (25–40% за пів року), каже директор із маркетингу компанії City One Development Дмитро Новіков. З іншого – компанії готові надавати знижки. Дисконт від довоєнної ціни може сягати щонайменше 15–20%, говорить Семенцов з INSPI Development.
На яку нерухомість є попит
Попит на вторинному ринку вищий, ніж на «первинці», але угод також не так багато. Покупці сподіваються на значні знижки, тоді як власники житла не готові до суттєво менших цін.
У тренді – нерухомість готельного чи апарт-типу у західних областях, розповідає фінансовий радник iPlan.ua Любомир Остапів. «Це так звана дохідна нерухомість, яка дає певний гривневий потік та 5–10% річних», – каже він.
Інший нестандартний приклад – проєкт «Промприлад. Реновація», який продовжує будівництво офісних приміщень за кошти інвесторів (можна вкладати від 50 000 грн). «Це якісна нерухомість у центрі Івано-Франківська», – говорить Остапів. Проєкт отримав уже 100 запитів на релокацію від українських підприємств і планує до кінця 2022 року ввести в експлуатацію додатково від 12 000 до 24 000 кв. м приміщень.
«Коли закінчиться війна, ціни на нерухомість можуть піти вгору, – говорить керівник аналітичного відділу Concorde Capital Олександр Паращій. – Але це навряд чи відбуватиметься швидко, буму можна чекати, хіба що коли відновиться ринок іпотеки».
Пільгова іпотека допоможе
Нова державна іпотечна програма для окремих категорій громадян стартувала 1 жовтня. Ставки – 3–7% річних. За умов ефективного впровадження вона може дати певний поштовх ринку, вважає Семенцов із INSPI Development, але переважно в західних областях України.
«Про «прорив» не йдеться, – каже він. – Зростання попиту може скласти додаткових 2–3%». На його думку без «ін’єкції» спеціальних державних програм із кредитування як девелоперів, так і покупців, первинний ринок відновлюватиметься досить повільно.
#нерухомість #інвестиції #ринок
